Co to jest zasiedzenie?
Zasiedzenie jest, najprościej mówiąc, instytucją prawną pozwalającą na nabycie własności rzeczy – (ruchomości, bądź nieruchomości) pod wpływem samoistnego posiadania jej przez określoną ilość czasu. Innymi słowy osoba niebędąca właścicielem może nabyć własność rzeczy, jeśli przez odpowiedni okres czasu rzeczywiście sprawuje władztwo nad rzeczą przy bezczynności jej właściciela.
Funkcje zasiedzenia
Funkcją zasiedzenia jest dostosowanie stanu prawnego do panującego w rzeczywistości stanu faktycznego. Ze społeczno-gospodarczego punktu niepożądane jest, żeby właściciel rzeczy przez długi czas nie wykonywał swojego prawa własności i nie interesował się swoją rzeczą. Taka sytuacja może prowadzić do niepewności na rynku i destabilizacji sytuacji gospodarczej, zwłaszcza gdy w praktyce władztwo nad rzeczą wykonuje ktoś inny. Ustawodawca tworząc instytucję zasiedzenia postanowił wprowadzić swego rodzaju sankcję dla w ten sposób nieaktywnego właściciela. Właściciel zaniedbując swoje obowiązki wobec rzeczy, wynikające z prawa własności, może utracić własność tej rzeczy na rzecz osoby, która rzeczywiście rzeczą włada. Ma to stanowić zachętę dla właściciela do aktywnego troszczenia się o swoją własność.
Przesłanki zasiedzenia
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości określa art. 172 § 1 Kodeksu Cywilnego. Są nimi:
1. Samoistne posiadanie nieruchomości
Aby stwierdzić rodzaj posiadania istotne jest w jaki sposób posiadacz przejawia wolę władania nad rzeczą. Samoistne posiadanie występuje, kiedy osoba, która posiada nieruchomość, włada nią jak właściciel. Odróżnić należy je od posiadania zależnego, w którym osoba posiadająca włada rzeczą, ale nie jak właściciel, a jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W takich przypadkach nie może być mowy o zasiedzeniu.
2. Upływ czasu zależny od tego, czy posiadacz działa w dobrej lub złej wierze
Do zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest nieprzerwane, samoistne posiadanie nieruchomości przez 20 lub 30 lat, w zależności od tego czy posiadacz działa w dobre lub złej wierze. Dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy posiadacz pozostaje w usprawiedliwionym, błędnym przekonaniu, że występuje prawo, stosunek prawny lub inna istotna z punktu widzenia prawa sytuacja uzasadniająca jego władztwo nad rzeczą. Innymi słowy posiadacz musi myśleć, że jest właścicielem rzeczy. Szczególnego podkreślenia wymaga, że przekonanie posiadacza musi być usprawiedliwione. Oznacza to, że błędne przekonanie posiadacza musi wynikać z obiektywnych przesłanek, nie może być skutkiem jego własnego niedbalstwa czy braku zainteresowania.
Postępowanie o zasiedzenie przed sądem
Postępowanie o zasiedzenie wszczyna się na wniosek zainteresowanego. Sądem właściwym do złożenia wniosku jest sąd rejonowy obejmujący swoim obszarem właściwości miejsce, w którym znajduje się rzecz ruchoma bądź nieruchomość. Wniosek należy opłacić – opłata stała za wniosek o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł, nabycia służebności gruntowej 200 zł, a rzeczy ruchomej – 40 zł.
Postępowanie prowadzone jest w trybie nieprocesowym. W pierwszej kolejności Sąd bada czy wniosek jest formalnie poprawny. Następnie prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia wszystkich uczestników postępowania, przedmiotu i treści zawiadywanego prawa oraz spełnienia odpowiednich przesłanek do stwierdzenia
zasiedzenia.
Środki dowodowe w postępowaniu o zasiedzenie
Wnioskodawca może posługiwać się wszelkimi dowodami, które potwierdzają spełnienie przesłanek zasiedzenia. Najważniejszymi dowodami w postępowaniu o zasiedzenie są:
1. Księgi wieczyste
W każdym wniosku o zasiedzenie konieczne jest udowodnienie, kto jest właścicielem zasiadywanej nieruchomości. Podstawowym dowodem jest tu aktualny wypis z księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości. Gdy nieruchomość nie ma ustanowionej księgi wieczystej trzeba być bardziej kreatywnym i wykazać własność w inny sposób tj. mapą sytuacyjną nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów. Mapa i wypis z rejestru gruntów będą potrzebne także w wypadku domagania się stwierdzenia zasiedzenia tylko części nieruchomości, nawet jeśli ma ona założoną księgę wieczystą.
2. Dokumenty
Podstawowym dowodem w postepowaniu cywilnym są dowody z dokumentów i w wypadku zasiedzenia nie jest inaczej. Spełnienie przesłanek zasiedzenia możemy udowodnić m. in. dokumentem potwierdzającym opłacanie przez nas, w okresie potrzebnym do zasiedzenia, podatku od nieruchomości albo potwierdzenia ponoszenia przez nas innych ciężarów związanych z nieruchomością. Można przedstawiać wszelkie dokumenty wykazujące nasze władztwo nad rzeczą, np. dokonywanie napraw, remontów, wynajmowanie na rzecz osób trzecich, zlecanie robót mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym itp.
3. Świadkowie
W postępowaniu o zasiedzenie zeznania świadków są podstawowym dowodem. Dla zasiedzenia konieczne jest obiektywne władanie rzeczą jak właściciel, a co za tym idzie zamanifestowanie swojego władztwa wobec osób trzecich. Dlatego Sądy zadają szczegółowe pytania rodzinie i sąsiadom odnośnie tego kto rzeczywiście władał daną rzeczą ruchomą bądź nieruchomością, przez jaki okres czy właściciel jakoś się temu sprzeciwiał, a także wiele innych.
4. Opinia biegłych
Czasem w zasiedzeniu może być potrzebna opinia biegłego, głównie odnośnie podziału nieruchomości przy dochodzeniu zasiedzenia w części. Biegły nie może w żaden sposób wypowiadać się co do spełnienia bądź niespełnienia przesłanek zasiedzenia, to leży tylko i wyłącznie w gestii Sądu.
5. Inne dowody
Dopuszczalne są także inne, mniej typowe dowody, np. notatki nie będące dokumentami, nagrania wideo lub dźwiękowe, fotografie. Jeżeli mają związek z wnioskiem o zasiedzenie zostaną przez sąd dopuszczone
Obrona przed wnioskiem o zasiedzenie
Może zdarzyć się, że znajdziemy się po drugiej stronie barykady, tzn. ktoś będzie chciał zasiedzieć rzecz ruchomą lub nieruchomość, której jesteśmy właścicielem. W takim wypadku wniosek o zasiedzenie można odeprzeć poprzez wykazanie, że wnioskodawca nie spełnia przesłanek zasiedzenia. Można tego dokonać na wiele sposobów np. poprzez wykazanie, iż doszło do przerwania biegu zasiedzenia lub posiadanie wnioskodawcy nie było samoistne przez cały okres zasiadywania nieruchomości. W tym celu należy zgłaszać dowody w postępowaniu tak samo jak wnioskodawca.
Adwokat w postępowaniu o zasiedzenie
Postępowanie o zasiedzenie jest na tyle skomplikowane i na tyle poważne, że każdy powinien działać w postępowaniu przy pomocy adwokata. Przed złożeniem wniosku adwokat pomoże ustalić, czy przesłanki zasiedzenia zostały spełnione, a następnie zebrać odpowiednie dowody. Następnie napisze wniosek o zasiedzenie i złoży go do właściwego sądu. Zasiedzenie jest instytucją czysto prawną, dlatego odradzane jest, aby wniosek sporządzała osoba bez wiedzy prawniczej. W trakcie postępowania adwokat będzie dbał, aby postępowanie przebiegło zgodnie z planem. Szczególnie ważna jest obecność adwokata podczas przesłuchania świadków, albowiem może on nakierować ich pytaniami na okoliczności, które są istotne dla skuteczności wniosku.
Z kolei, jeżeli ktoś będzie chciał zasiedzieć naszą nieruchomość, adwokat pomoże nam odnaleźć słabe punkty we wniosku o zasiedzenie i argumenty mogące odeprzeć wniosek. W tym celu należy sporządzić profesjonalną odpowiedź na wniosek o zasiedzenie, co również, tak jak w przypadku pisma wszczynającego postępowanie, powinna czynić osoba z wiedzą prawniczą.
Jeżeli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia lub porady prawnej w kwestii zasiedzenia, zapraszam do zgłaszania się do mojej Kancelarii poprzez formularz kontaktowy znajdujący się na w zakładce „Kontakt”.