Każdy człowiek, przebywając we własnym domu, chce czuć się zrelaksowany i wypoczęty. Niestety, czasem zdarza się, że nasza przestrzeń życiowa jest naruszona przez uciążliwego sąsiada. Ingerowanie w nasz cenny spokój może przybrać formę głośnego słuchania muzyki, zaśmiecania posesji, hałasowania itp. W tym wpisie wyjaśnię co można zrobić, aby poradzić sobie z problematycznym sąsiadem.
Co istotne, poniższe czynności możemy podjąć nie tylko, kiedy jesteśmy właścicielem nieruchomości, ale też, gdy mamy uprawnienie do korzystania z niej z innego tytułu np. z umowy najmu
Rozmowa
Pierwszym krokiem w zaniechaniu każdego konfliktu powinna być, moim zdaniem, zawsze szczera rozmowa. Zanim podejmiemy kroki prawne najlepiej wprost powiedzieć sąsiadowi, że jego zachowanie jest dla nas uciążliwe i poprosić o zaprzestanie dalszych przeszkadzających nam czynności. Na tym etapie trzeba być stanowczym, ale również uprzejmym, bez agresji ani zbędnych epitetów – to może tylko zaostrzyć konflikt. Może okazać się, że zachowanie sąsiada nie było celowe, albo sąsiad nie zdawał sobie sprawy, że to co robi nam przeszkadza.
Zgłoszenie do zarządu wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej lub administratora budynku
Nie rzadko jest tak, że rozmowa i nasze dobre intencje nie działają, a sąsiada nie obchodzą nasze prośby i dalej robi swoje. W tym wypadku pozostają nam kroki o charakterze prawnym.
W pierwszej kolejności zachowanie sąsiada można zgłosić do zarządu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, albo administratora budynku, w zależności od tego jaki podmiot jest u nas podmiotem odpowiedzialnym za zarządzanie i reprezentację lokatorów. Ten krok nie obowiązuje właścicieli, którzy nie mają wspólnoty wynikającej z nieruchomości wspólnej.
Na starcie, jeśli jeszcze tego nie wiemy, musimy ustalić kto jest podmiotem odpowiedzialnym za zarządzanie w naszej wspólnocie mieszkaniowej i poznać jego dane adresowe.
Najczęściej swoją skargę będziemy kierować do zarządu wspólnoty. Zgodnie z treścią Ustawy o własności lokali każda wspólnota mieszkaniowa może posiadać jedno lub kilku osobowy zarząd do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji jej na zewnątrz. W przypadku wspólnot składających się z więcej niż 3 lokali powołanie zarządu jest obowiązkowe. Zarząd może być powierzony także zarządcy zewnętrznemu nie wyłonionego z kręgu lokatorów.
Zarząd niekiedy oddelegowuje swoje kompetencje podmiotowi zewnętrznemu, który nosi wtedy nazwę administratora budynku. W takim wypadku skargę należy zgłosić do administratora.
Analogicznie wygląda sytuacja, gdy jesteśmy członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Często wspólnoty mają uchwalone regulaminy, które zakazują pewnych czynności np. hałasowania albo karmienia ptaków. Zgłaszając sprawę do zarządu warto znaleźć i przeczytać taki regulamin i podeprzeć się przepisami. Dobrze jest też zgłosić sprawę na piśmie, aby pozostawić ślad w dokumentach, może to być przydatne w razie konieczności dalszych czynności.
Zgłoszenie naruszeń najemcy do właściciela nieruchomości
Jeżeli nasz sąsiad nie jest właścicielem lokalu, tylko najemną lub posiada nieruchomosć na innych prawach np. dzierżawy, możemy zgłosić jego zachowanie bezpośrednio właścicielowi lokalu. Właściciel nie chcąc mieć problemów z sąsiadami, a szczególnie z Policja, może samodzielnie przywołać do porządku najemcę albo rozwiązać z nim umowę najmu, jeśli najemca narusza warunki umowy.
Skarga na policję lub do dzielnicowego
W przypadku gdy zachowanie sąsiada narusza prawo powszechnie obowiązujące, nie tylko regulamin wspólnoty mieszkaniowej, sprawę można zgłosić na policję, a najlepiej do przydzielonego do naszego obszaru dzielnicowego. Dzielnicowy ma obowiązek taką skargę rozpatrzeć.
Na uwagę zasługuje w szczególności art. 51 Kodeksu Wykroczeń, w którym opisano wykroczenie naruszenia porządku publicznego. Zgodnie z § 1 “Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”.
Znamiona powyższego wykroczenia wypełniają w szczególności takie zachowania jak głośne puszczanie muzyki przez długi okres czasu, hałasowanie w nocy, długie i głośne imprezowanie itp.
Gdy zakłócanie spokoju ma miejsce można wezwać dzielnicowego z prośbą o natychmiastową interwencję “na gorącym uczynku”. Jak wspomniano warto jednak wcześniej samemu pójść do sąsiadów i poprosić o zaprzestanie problematycznych zachowań.
Powództwo negatoryjne o zaprzestanie immisji
Kiedy polubowne sposoby nie działają, a nasze zgłoszenia i skargi opisane powyżej nie są możliwe albo nie przynoszą rezultatów, można złożyć pozew do sądu przeciwko sąsiadowi o zaprzestanie ingerowania w naszą nieruchomość, czyli tzw. immisji. Immisje to pojęcie oznaczające wszelkie działania sąsiada podjęte na jego nieruchomości, które oddziałują również na inne nieruchomości i ich właścicieli. Należą do nich właśnie różnego rodzaju hałasy, nieprzyjemne zapachy, przekierowanie odpływu zanieczyszczeń, rozchodzenie się cząstek materii np. sadzy lub kurzu itp.
Pozew taki nosi nazwę powództwa negatoryjnego (negującego zachowanie ingerującego w naszą własność). Podlega opłacie w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, czyli naszej nieruchomości. Przed złożeniem pozwu zalecane jest pisemne wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń w odpowiednio wyznaczonym terminie.
Wraz z pozwem można złożyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia i domagać się w nim zakazania pewnych czynności na czas trwania procesu, jeszcze przed wyrokiem
Co ważne zaprzestania immisji można żądać tylko, gdy wykraczają one ponad przeciętną miarę, co ocenia według własnego uznania sąd, w oparciu o ogólne zasady rozumowania i doświadczenie życiowe.
W rezultacie takiego pozwu Sąd może zakazać sąsiadowi dalszych oddziaływań na naszą nieruchomość, zgodnie z treścią wniosku złożonego w pozwie.
Przygotowanie takiego pozwu to raczej ostateczność, postępowanie może okazać się długotrwałe i wyczerpujące. Aby zaoszczędzić czas i wydatki dobre mogą być wszelki sądowe lub pozasądowe sposoby rozwiązywania sporów jak np. mediacja. Angażując się w taką sprawę najlepiej skorzystać z pomocy prawnika. W razie potrzeby dalszych pytań albo porady prawnej zapraszam do pisania do mnie poprzez zakładkę Kontakt.